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24/04/2009

Un bon exemple de développement urbain durable en Europe.

Quartier de la Südstadt à Türbingen en Allemagne :
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La Südstadt est constituée de deux quartiers, anciennes casernes militaires françaises, séparés par une voie routière d’importance régionale, la « Stuttgarter Strasse ».

CONTEXTE

• Le réaménagement du centre ville

Dès les années 1980 et 1990, le centre de Tübingen a été réaménagé selon les principes du développement durable : construire un centre ville compact, avec une densité élevée, une mixité fonctionnelle importante, tout en réduisant au maximum la place de la voiture.

• Un individu moteur

Andreas Feldtkeller, responsable du réaménagement du centre ville de Tübingen, a initié l’idée de construire un quartier mixte à la place de l’ancienne base militaire française au Sud de la ville. Il a été l’initiateur et le moteur de ce projet expérimental.

DEMARCHE

• La Ville pilote du projet

L’ambition de l’équipe municipale est, sur le long terme, d’apporter un bon exemple de développement urbain durable en Europe.

Toutes les décisions d’orientation stratégique sont votées au sein du conseil municipal par un comité spécialement créé pour le réaménagement du quartier Südstadt.

Les objectifs généraux sont d’endiguer la péri-urbanisation en concentrant le développement urbain à l’intérieur de la ville, de réduire les déplacements individuels motorisés, de promouvoir les modes doux, d’améliorer les conditions de vie et de travail dans la ville et, plus généralement, de revaloriser l’ensemble du quartier.

Le projet est coordonné par le service municipal de rénovation urbaine, le « Stadtsanierungsamt », en charge pendant 25 ans du réaménagement du centre-ville.

Ses compétences incluent la planification, l’attribution des options de construction, la vente des terrains, l’aménagement des équipements publics, la coordination avec le public, et la communication sur le projet. Le service reçoit l’assistance d’autres services municipaux et celle d’entrepreneurs privés.

• Des citoyens aménageurs

La ville a demandé aux habitant d’être de véritables acteurs, des « fondateurs de ville ».

Pour cela, elle les incite à former des groupements de constructions. Ce sont des groupes d’individus ou de familles qui collaborent pour construire leur maison sur une base coopérative.

La démarche est initiée par une campagne de communication : publicités sur les terrains à vendre dans les médias locaux, organisation d’évènements publics qui servent de plate-forme participative où les gens intéressés pour former un groupement de construction peuvent se rencontrer.

Lorsqu’un groupement est formé, la Ville peut décider de lui accorder une option sur un site pour une période de six mois. Pendant ces six mois, les groupements de construction doivent commanditer un architecte avec une ébauche de projet et savoir quel type d’activité non résidentielle pourrait s’implanter au rez-de-chaussée des immeubles. Pendant cette période, les groupements peuvent encore décider d’agrandir ou réduire leur terrain.

Une rencontre publique est ensuite organisée pour sélectionner les groupements qui vont pouvoir réaliser leur projet. La ville doit justifier chaque rejet de candidature. Une fois que le projet est validé, la vente du terrain est achevée. Lorsque la construction des immeubles est terminée, les groupements de construction se transforment en associations de propriétaires, légalement équivalent à des syndicats de copropriété.

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MONTAGE

• Un plan d’aménagement flexible


Le projet urbain ou « Rahmenplan », est constitué d’une partie écrite fixant les objectifs physiques et sociaux, et d’un plan d’ensemble réalisé par une équipe d’étudiants en architecture sélectionnés par appel d’offre.

Le document a été enrichi en parallèle par un processus de participation publique rythmé par une série d’ateliers.

Un « Bebauungsplan » est ainsi élaboré après le « Rahmenplan ». Il définit la forme et la taille des parcelles, les densités maximales, pour un ensemble de 2 à 5 îlots. Ces deux documents d’urbanisme, couramment utilisés en Allemagne, ont une valeur réglementaire.

Dans le cas de Südstadt, ils ont été élaborés de manière plus flexible afin de laisser la possibilité aux groupements de construction de moduler les règles en fonction de leurs besoins et de leurs intérêts.

Le plan d’ensemble du quartier ne définit que l’alignement des îlots. La hauteur, la profondeur, la forme et le style architectural des immeubles peuvent varier selon une certaine fourchette. Ce principe génère une grande diversité architecturale qui rappelle les quartiers urbains qui se sont développés au fil du temps.

Le plan d’ensemble se soustrait aux zones réglementaires définies par le plan d’urbanisme de Tübingen. A la place, il exige des groupements de construction qu’ils implantent une fonction résidentielle aux rez-de-chaussée des immeubles.

• Une incitation à la mixité sociale

Il n’y a pas de logements sociaux planifiés.

A la place, la taille des parcelles doit rester flexible. De cette manière, les ménages à revenu modéré peuvent acheter une parcelle de petite taille et construire dessus la densité maximale autorisée. Le prix du foncier est ainsi répercuté sur un grand nombre de personnes.

Les coûts peuvent être encore diminués par une contribution à la construction. Ces mesures permettent de rendre possible la mixité sociale dans le quartier, mais ne suffisent pas à la rendre effective.

La municipalité a donc gardé un autre levier pour favoriser la diversité des origines sociales. Lorsqu’un groupement de construction est formé, elle peut décider de lui accorder une option sur un site pour une période de six mois. Cette option est accordée à condition que chacun des membres du groupement ait une garantie de solvabilité de leur banque et qu’ils réalisent une évaluation de la composition sociale du groupe. La municipalité peut ainsi promouvoir la mixité sociale dans le quartier en obligeant le groupement à déterminer sa composition sociale.

• Un droit de préemption adapté

La « Städtebauliche Entwicklungsmassnahme » permet à la municipalité d’acheter du foncier à bas prix (car non aménagé), pour ensuite le viabiliser en construisant les infrastructures nécessaires (réseaux divers). En revendant les terrains constructibles au prix du marché, elle peut couvrir les frais avancés pour l’achat et la viabilisation du foncier.

L’outil « Städtebauliche Entwicklungsmassnahme » offre beaucoup de possibilités d’innovation en termes de planification et de réalisation. Il permet à la municipalité de contrôler jusqu’au bout l’aménagement du quartier. Cette procédure peut être invoquée par une collectivité locale « si cela est nécessaire pour servir l’intérêt général... particulièrement en cas de pénurie de logements ou pour l’emploi » et « quand ces objectifs ne peuvent pas être atteints par des contrats conventionnels ».

• Les groupements de construction : un outil de développement urbain


La municipalité acquiert l’ensemble du foncier et le partage en plusieurs petits lots qu’elle revend à des groupements de construction, constitués généralement de 5 à 30 parties (individus, copropriétés, couples, familles...).

Ces groupements de construction commanditent ensuite un architecte et un entrepreneur pour effectuer la conception et la construction de leurs maisons. Ainsi aucun promoteur privé n’est impliqué dans le processus.

Ce système engendre un développement à partir des lots de terrain : comme chaque groupement ne peut s’occuper que d’un volume limité de bâtiments, chaque îlot est constitué d’immeubles originaux. Le principe de ces groupements est simple. Des maîtres d’ouvrages privés s’associent dès le début de la phase de planification. Le bâtiment n’est alors pas réalisé par un maître d’ouvrage unique. Des économies sont faites par la suppression des frais de publicité et d’agence et permettent ainsi de mieux satisfaire les besoins spécifiques des habitations. Les habitants sont ainsi responsabilisés lors de la construction de leur maison. Ils s’impliquent donc plus dans la planification du quartier et s’identifient davantage avec leur environnement.

• Un quartier dense

Le GRZ (Grundflächenzahl) est, dans l’urbanisme allemand, une mesure de la densité qui indique le pourcentage de terrains qui peut être construit sur une parcelle (emprise au sol). Dans le quartier de la Südstadt, le GRZ doit être compris entre 0,6 et 0,8 (soit entre 60% et 80%), ce qui est relativement élevé.

En combinant cet indice à la hauteur moyenne des immeubles (entre 4 et 6 étages), on arrive à une densité urbaine comparable à celle des centres urbains des villes moyennes.

• Le piéton roi

Le stationnement est interdit à l’intérieur du quartier sauf pour les personnes à mobilité réduite.

Les conducteurs sont autorisés à s’arrêter pendant trois minutes pour charger et décharger. Les voitures doivent être garées dans des parkings automatiques à plusieurs étages situés à 300 m des immeubles résidentiels. Ces parcs de stationnement sont gérés par des sociétés privées.

Une mesure innovante permet aux habitants de devenir facilement et prioritairement actionnaires de cette société privée. Il est impossible de posséder sa propre place de stationnement afin d’optimiser au maximum le parc de stationnement et pour qu’il puisse aussi être utilisé par les visiteurs et les employés travaillant dans le quartier.

La sécurité et le confort des piétons est assuré par des mesures de restriction du trafic routier (dans la plupart des rues la vitesse autorisées ne dépasse pas 7 km/h) et par l’éclairage des rues et des cheminements piétonniers.

EVALUATION

• Une alternative à la périurbanisation

La plupart des appartements sont habités par des propriétaires occupants et il y a une sur-représentation des familles avec enfants en bas âges. Cela reflète la volonté de la municipalité de rendre ce quartier accessible aux familles à revenu moyen, primo-accédantes, qui sont les éléments moteur de l’étalement urbain.

• Des coûts moindres


Les immeubles coûtent moins cher car la marge habituellement prélevée par les promoteurs sur le coût total de la construction est supprimée grâce à cette méthode participative.

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• Une ambiance urbaine

Le processus incrémental de développement du quartier a créé un tissu urbain organique, visuellement très varié. Le quartier a développé un caractère urbain original et vivant. Les courtes distances à pied et l’atmosphère vivante du quartier ont attiré beaucoup de commerces.
L’absence de stationnement sur rue offre un environnement agréable pour les piétons qui est aussi propice pour les jeux des enfants.

• Une qualité architecturale variable

Sur le plan des bâtiments, le résultat reste mitigé. Certains immeubles sont d’une qualité architecturale moyenne. Mais l’implication des futurs propriétaires constitue une véritable valeur ajoutée, surtout au niveau des finitions et des jardins. Beaucoup de groupements ont notamment investi dans les techniques écologiques comme des panneaux solaires et des systèmes de chauffage performants.

• Une mixité sociale controversée

La mixité sociale reste controversée. Une étude a montré que le nombre de résidents diplômés de l’université est au dessus de la moyenne nationale. De même, les résultats électoraux montrent une surreprésentation des électeurs de gauche. La composition en fonction du revenu est par contre beaucoup plus variée. On ne sait toujours pas si la flexibilité dans la conception et la réalisation d’un projet urbain peut réellement remplacer des subventions ou des logements sociaux. Dans le cas de Suedstadt, les ménages à revenu modéré ont bénéficié d’avantages fiscaux au niveau national qui ne sont aujourd’hui plus en place.

Quoi qu’il en soit, le quartier de Sütdstadt à Tübingen est une grande réussite. C’est un très bon exemple de réutilisation de friches, de densité, de diversité, et de participation citoyenne.

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