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24/04/2009

Un bon exemple de développement urbain durable en Europe.

Quartier de la Südstadt à Türbingen en Allemagne :
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La Südstadt est constituée de deux quartiers, anciennes casernes militaires françaises, séparés par une voie routière d’importance régionale, la « Stuttgarter Strasse ».

CONTEXTE

• Le réaménagement du centre ville

Dès les années 1980 et 1990, le centre de Tübingen a été réaménagé selon les principes du développement durable : construire un centre ville compact, avec une densité élevée, une mixité fonctionnelle importante, tout en réduisant au maximum la place de la voiture.

• Un individu moteur

Andreas Feldtkeller, responsable du réaménagement du centre ville de Tübingen, a initié l’idée de construire un quartier mixte à la place de l’ancienne base militaire française au Sud de la ville. Il a été l’initiateur et le moteur de ce projet expérimental.

DEMARCHE

• La Ville pilote du projet

L’ambition de l’équipe municipale est, sur le long terme, d’apporter un bon exemple de développement urbain durable en Europe.

Toutes les décisions d’orientation stratégique sont votées au sein du conseil municipal par un comité spécialement créé pour le réaménagement du quartier Südstadt.

Les objectifs généraux sont d’endiguer la péri-urbanisation en concentrant le développement urbain à l’intérieur de la ville, de réduire les déplacements individuels motorisés, de promouvoir les modes doux, d’améliorer les conditions de vie et de travail dans la ville et, plus généralement, de revaloriser l’ensemble du quartier.

Le projet est coordonné par le service municipal de rénovation urbaine, le « Stadtsanierungsamt », en charge pendant 25 ans du réaménagement du centre-ville.

Ses compétences incluent la planification, l’attribution des options de construction, la vente des terrains, l’aménagement des équipements publics, la coordination avec le public, et la communication sur le projet. Le service reçoit l’assistance d’autres services municipaux et celle d’entrepreneurs privés.

• Des citoyens aménageurs

La ville a demandé aux habitant d’être de véritables acteurs, des « fondateurs de ville ».

Pour cela, elle les incite à former des groupements de constructions. Ce sont des groupes d’individus ou de familles qui collaborent pour construire leur maison sur une base coopérative.

La démarche est initiée par une campagne de communication : publicités sur les terrains à vendre dans les médias locaux, organisation d’évènements publics qui servent de plate-forme participative où les gens intéressés pour former un groupement de construction peuvent se rencontrer.

Lorsqu’un groupement est formé, la Ville peut décider de lui accorder une option sur un site pour une période de six mois. Pendant ces six mois, les groupements de construction doivent commanditer un architecte avec une ébauche de projet et savoir quel type d’activité non résidentielle pourrait s’implanter au rez-de-chaussée des immeubles. Pendant cette période, les groupements peuvent encore décider d’agrandir ou réduire leur terrain.

Une rencontre publique est ensuite organisée pour sélectionner les groupements qui vont pouvoir réaliser leur projet. La ville doit justifier chaque rejet de candidature. Une fois que le projet est validé, la vente du terrain est achevée. Lorsque la construction des immeubles est terminée, les groupements de construction se transforment en associations de propriétaires, légalement équivalent à des syndicats de copropriété.

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MONTAGE

• Un plan d’aménagement flexible


Le projet urbain ou « Rahmenplan », est constitué d’une partie écrite fixant les objectifs physiques et sociaux, et d’un plan d’ensemble réalisé par une équipe d’étudiants en architecture sélectionnés par appel d’offre.

Le document a été enrichi en parallèle par un processus de participation publique rythmé par une série d’ateliers.

Un « Bebauungsplan » est ainsi élaboré après le « Rahmenplan ». Il définit la forme et la taille des parcelles, les densités maximales, pour un ensemble de 2 à 5 îlots. Ces deux documents d’urbanisme, couramment utilisés en Allemagne, ont une valeur réglementaire.

Dans le cas de Südstadt, ils ont été élaborés de manière plus flexible afin de laisser la possibilité aux groupements de construction de moduler les règles en fonction de leurs besoins et de leurs intérêts.

Le plan d’ensemble du quartier ne définit que l’alignement des îlots. La hauteur, la profondeur, la forme et le style architectural des immeubles peuvent varier selon une certaine fourchette. Ce principe génère une grande diversité architecturale qui rappelle les quartiers urbains qui se sont développés au fil du temps.

Le plan d’ensemble se soustrait aux zones réglementaires définies par le plan d’urbanisme de Tübingen. A la place, il exige des groupements de construction qu’ils implantent une fonction résidentielle aux rez-de-chaussée des immeubles.

• Une incitation à la mixité sociale

Il n’y a pas de logements sociaux planifiés.

A la place, la taille des parcelles doit rester flexible. De cette manière, les ménages à revenu modéré peuvent acheter une parcelle de petite taille et construire dessus la densité maximale autorisée. Le prix du foncier est ainsi répercuté sur un grand nombre de personnes.

Les coûts peuvent être encore diminués par une contribution à la construction. Ces mesures permettent de rendre possible la mixité sociale dans le quartier, mais ne suffisent pas à la rendre effective.

La municipalité a donc gardé un autre levier pour favoriser la diversité des origines sociales. Lorsqu’un groupement de construction est formé, elle peut décider de lui accorder une option sur un site pour une période de six mois. Cette option est accordée à condition que chacun des membres du groupement ait une garantie de solvabilité de leur banque et qu’ils réalisent une évaluation de la composition sociale du groupe. La municipalité peut ainsi promouvoir la mixité sociale dans le quartier en obligeant le groupement à déterminer sa composition sociale.

• Un droit de préemption adapté

La « Städtebauliche Entwicklungsmassnahme » permet à la municipalité d’acheter du foncier à bas prix (car non aménagé), pour ensuite le viabiliser en construisant les infrastructures nécessaires (réseaux divers). En revendant les terrains constructibles au prix du marché, elle peut couvrir les frais avancés pour l’achat et la viabilisation du foncier.

L’outil « Städtebauliche Entwicklungsmassnahme » offre beaucoup de possibilités d’innovation en termes de planification et de réalisation. Il permet à la municipalité de contrôler jusqu’au bout l’aménagement du quartier. Cette procédure peut être invoquée par une collectivité locale « si cela est nécessaire pour servir l’intérêt général... particulièrement en cas de pénurie de logements ou pour l’emploi » et « quand ces objectifs ne peuvent pas être atteints par des contrats conventionnels ».

• Les groupements de construction : un outil de développement urbain


La municipalité acquiert l’ensemble du foncier et le partage en plusieurs petits lots qu’elle revend à des groupements de construction, constitués généralement de 5 à 30 parties (individus, copropriétés, couples, familles...).

Ces groupements de construction commanditent ensuite un architecte et un entrepreneur pour effectuer la conception et la construction de leurs maisons. Ainsi aucun promoteur privé n’est impliqué dans le processus.

Ce système engendre un développement à partir des lots de terrain : comme chaque groupement ne peut s’occuper que d’un volume limité de bâtiments, chaque îlot est constitué d’immeubles originaux. Le principe de ces groupements est simple. Des maîtres d’ouvrages privés s’associent dès le début de la phase de planification. Le bâtiment n’est alors pas réalisé par un maître d’ouvrage unique. Des économies sont faites par la suppression des frais de publicité et d’agence et permettent ainsi de mieux satisfaire les besoins spécifiques des habitations. Les habitants sont ainsi responsabilisés lors de la construction de leur maison. Ils s’impliquent donc plus dans la planification du quartier et s’identifient davantage avec leur environnement.

• Un quartier dense

Le GRZ (Grundflächenzahl) est, dans l’urbanisme allemand, une mesure de la densité qui indique le pourcentage de terrains qui peut être construit sur une parcelle (emprise au sol). Dans le quartier de la Südstadt, le GRZ doit être compris entre 0,6 et 0,8 (soit entre 60% et 80%), ce qui est relativement élevé.

En combinant cet indice à la hauteur moyenne des immeubles (entre 4 et 6 étages), on arrive à une densité urbaine comparable à celle des centres urbains des villes moyennes.

• Le piéton roi

Le stationnement est interdit à l’intérieur du quartier sauf pour les personnes à mobilité réduite.

Les conducteurs sont autorisés à s’arrêter pendant trois minutes pour charger et décharger. Les voitures doivent être garées dans des parkings automatiques à plusieurs étages situés à 300 m des immeubles résidentiels. Ces parcs de stationnement sont gérés par des sociétés privées.

Une mesure innovante permet aux habitants de devenir facilement et prioritairement actionnaires de cette société privée. Il est impossible de posséder sa propre place de stationnement afin d’optimiser au maximum le parc de stationnement et pour qu’il puisse aussi être utilisé par les visiteurs et les employés travaillant dans le quartier.

La sécurité et le confort des piétons est assuré par des mesures de restriction du trafic routier (dans la plupart des rues la vitesse autorisées ne dépasse pas 7 km/h) et par l’éclairage des rues et des cheminements piétonniers.

EVALUATION

• Une alternative à la périurbanisation

La plupart des appartements sont habités par des propriétaires occupants et il y a une sur-représentation des familles avec enfants en bas âges. Cela reflète la volonté de la municipalité de rendre ce quartier accessible aux familles à revenu moyen, primo-accédantes, qui sont les éléments moteur de l’étalement urbain.

• Des coûts moindres


Les immeubles coûtent moins cher car la marge habituellement prélevée par les promoteurs sur le coût total de la construction est supprimée grâce à cette méthode participative.

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• Une ambiance urbaine

Le processus incrémental de développement du quartier a créé un tissu urbain organique, visuellement très varié. Le quartier a développé un caractère urbain original et vivant. Les courtes distances à pied et l’atmosphère vivante du quartier ont attiré beaucoup de commerces.
L’absence de stationnement sur rue offre un environnement agréable pour les piétons qui est aussi propice pour les jeux des enfants.

• Une qualité architecturale variable

Sur le plan des bâtiments, le résultat reste mitigé. Certains immeubles sont d’une qualité architecturale moyenne. Mais l’implication des futurs propriétaires constitue une véritable valeur ajoutée, surtout au niveau des finitions et des jardins. Beaucoup de groupements ont notamment investi dans les techniques écologiques comme des panneaux solaires et des systèmes de chauffage performants.

• Une mixité sociale controversée

La mixité sociale reste controversée. Une étude a montré que le nombre de résidents diplômés de l’université est au dessus de la moyenne nationale. De même, les résultats électoraux montrent une surreprésentation des électeurs de gauche. La composition en fonction du revenu est par contre beaucoup plus variée. On ne sait toujours pas si la flexibilité dans la conception et la réalisation d’un projet urbain peut réellement remplacer des subventions ou des logements sociaux. Dans le cas de Suedstadt, les ménages à revenu modéré ont bénéficié d’avantages fiscaux au niveau national qui ne sont aujourd’hui plus en place.

Quoi qu’il en soit, le quartier de Sütdstadt à Tübingen est une grande réussite. C’est un très bon exemple de réutilisation de friches, de densité, de diversité, et de participation citoyenne.

L'écoquartier Vauban à Fribourg-en-Brisgau

Quartier Vauban, Quartier zéro voiture à Fribourg.

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Je me suis rendu sur place le 13 avril 2009. Il se dégage de ce quartier une réelle atmosphère de bien être et de plénitude. Sa réputation dépasse les frontières de l'Allemagne puisque plus de 5.000 visiteurs, essentiellement francophones (belges, français, québécois), viennent chacun année le découvrir.

La diversité de l'architecture, l'importante présence de verdure, les larges allées entre les immeubles, les très nombreux parcs verts pour se divertir toutes générations confondues, le nombre très importants de bicyclettes et l'absence de voiture sont les premiers éléments qui frappent le visiteur. Puis la magie des lieux opère : une véritable réussite. L'urbanisation au service des personnes et non l'inverse.


L'écoquartier Vauban en 91 photos : (Diaporama photos taille réelle en cliquant sur l'album photos colonne de droite).

La très forte participation citoyenne pour la conception et la réalisation de ce projet est sans aucun doute une donnée essentielle quant à la réussite de cet écoquartier. La population a pu largement s'exprimer au travers de groupes de travail sur les aspects liés à la mobilité, à l'énergie, au social, aux logements, à l'économie...

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Le quartier Vauban est un écoquartier de la ville de Fribourg-en-Brisgau, en Allemagne. Situé à 3 km au sud du centre-ville de Fribourg, ce terrain accueillait une caserne construite en 1936 et occupée après la Seconde Guerre mondiale par les forces françaises stationnées en Allemagne (FFA). En août 1992, les militaires libèrent cet espace, posant de fait la question de son avenir.

Après une période durant laquelle les baraques sont occupées illégalement par des populations marginales, la municipalité lance en 1996 les opérations de renouvellement du secteur, en s’appuyant sur une démarche de développement durable.

Onze anciennes baraques ont été conservées et rénovées, occupant un terrain d’une superficie de 4 hectares. Quatre d’entre elles sont affectées à 200 logements alternatifs formant le collectif “SUSI” (Selbstorganisierte unabhängige Siedlungsinitiative). Ces logements sont habités par une partie des personnes ayant occupé illégalement les casernes dès leur libération et qui sont à présent régularisées. Six autres baraques accueillent 600 logements pour étudiants. Une ancienne baraque enfin, nommée Burgerhaus 037, est transformée en maison de quartier et en centre socio-culturel
accueillant les associations locales.

Les 34 hectares restants ont été restructurés et consacrés à la création de 2000 logements et de 600 emplois, dont la plupart sont regroupés sur 6 hectares destinés aux activités industrielles et artisanales. Pour 2006, cette implantation devrait donc compter 5000 habitants répartis dans 2000 logements, avec une densité d’une centaine de logements à l’hectare.

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Une démarche participative :

Selon Ina RANSON (1), la ville de Fribourg proposa dès les débuts de la planification du quartier une “participation élargie” dépassant le cadre indiqué par la loi. Les personnes intéressées ont pu se réunir dans des cercles de travail coordonnés par le “Forum Vauban”. Constitué en association des citoyens, le Forum qui est financièrement soutenu par la Ville dispose d’un bureau qui sert aussi comme centre d’information.

Le quartier Vauban a ainsi connu une forte participation citoyenne au projet et a connu la constitution de nombreux baugruppen. Ces “groupes de construction” sont le fait de personnes désireuses de construire leur logement. Elles se regroupent ainsi afin de définir l’organisation de leur îlot ou de leur immeuble au cours de multiples réunions précédant la transmission de leur projet à un maître d’œuvre. Ces baugruppen apportent quelques avantages par rapport aux démarches classiques :

- création de relations de voisinage antérieures à la construction de l’habitat ;
- réduction des coûts de construction par des économies d’échelle ;
- possibilité de mettre en commun quelques équipements, tels que l’approvisionnement en énergie solaire, le chauffage ou encore les jardins, afin de réduire leurs coûts.

Un quartier des courtes distances :

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Vauban est un “quartier des courtes distances” où les habitants peuvent facilement aller à pied pour rejoindre les magasins, jardins d’enfants, école, services divers… Les urbanistes considèrent comme “distance courte” un chemin de moins de 700 m ; la distance la plus agréable ne dépasse pas 300 mètres. Le quartier Vauban se trouvant à environ 3 km du centre-ville de Fribourg, cela représente un déplacement de moins de 15 minutes à vélo.

La Ville a prévu la construction d’une ligne de tramway pour Vauban. Entre-temps, la liaison avec le centre-ville est assurée par un bus.

Le Forum Vauban propose de renoncer, dans la majeure partie du quartier, aux garages et aux places de stationnement et de les remplacer par des garages collectifs aux abords du quartier ; ce choix permet d’économiser jusqu’à 20% de l’espace total du quartier.

Ce report du stationnement automobile en périphérie du quartier permet de rentabiliser au mieux cette occupation d’espace, car le stationnement sert à la fois aux habitants, aux employés et aux visiteurs du quartier. De plus, Il est prévu de diminuer le nombre de parkings si des habitants renoncent à la voiture privée et optent plutôt pour l’auto-partage.

Dans le secteur sans voitures – majoritaire – du quartier, les voitures peuvent circuler occasionnellement mais le stationnement est interdit. Pour y vivre, une condition : renoncer officiellement à son véhicule ou se procurer une place de parking (18 000 euros à l’achat ou 1500 euros en location annuelle) dans l’un des deux parkings périphériques. Cette obligation, qui représente finalement une économie substantielle pour les foyers sans voiture, constitue indirectement une incitation financière à l’abandon de la voiture personnelle.

Les gens font donc leurs courses à vélo avec une remorque, prennent l’une des quatre lignes de bus pour rallier le centre de Fribourg, ont éventuellement recours à un service d’auto-partage et attendent le tramway pour 2006.

L’axe central de développement du quartier, la rue «Vauban-Allee», est aménagée en zone 30 km/h et sert uniquement au raccordement du nouveau quartier. Les terrains de construction adjacents à la Vauban-Allee sont aménagés en zones résidentielles à vitesse limitée. Du fait du rattachement routier en forme de U, il n’y a pas de trafic de passage dans les zones d’habitation.

Dans le quartier Vauban, 50 % des ménages n’ont pas de voiture. Les ruelles du quartier se caractérisent par une architecture très variée, la présence de petits parcs à vélos devant les immeubles et un aménagement privilégiant la vie sociale. Les enfants peuvent jouer dehors en toute sécurité.

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Planification urbaine à Vauban :

Les objectifs de la planification urbaine sont :

- mixité des emplois et des habitations,
- préservation des biotopes du terrain notamment au bord du ruisseau,
- priorité pour les piétons, cyclistes et transports en commun,
- utilisation rationnelle de l’énergie : installation d’un réseau de chaleur de proximité à base d’une centrale de cogénération (produisant électricité et chaleur),
- construction des habitations selon les normes de “très faible consommation d’énergie” (65 kWh/m2 par an),
- mixité des couches sociales,
- un centre de quartier avec des magasins pour les besoins de tous les jours,
- une école élémentaire et des jardins d’enfants,
- des espaces verts publics,
- une diversité architecturale,
- des parcelles de taille réduite,
- un climat accueillant pour les familles et les enfants.

Mais l’expérimentation ne s’arrête pas là : avec ses maisons solaires et ses terrasses végétalisées qui récupèrent l’eau de pluie, Vauban est également un creuset de toutes les techniques de construction écologique. Dernier progrès en date, on y trouve même quelques maisons «actives» qui, grâce à des capteurs photovoltaïques, produisent plus d’énergie qu’elles n’en consomment.

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Assurer la mixité sociale :

Il a été prévu de promouvoir, pour la moitié des habitations, des formules de logement social. Après de longues préparations, de futurs habitants fondèrent, en juin 1997, une coopérative qui réalisera un projet de logements sociaux particulièrement intéressant. Les fondateurs ont imaginé différents modèles de financement basés sur la solidarité de partenaires plus riches pour permettre aussi aux personnes relativement pauvres d’accéder à un logement. La coopérative favorise aussi la mixité des générations en incluant dans ses planifications les recommandations du groupe de travail “Cohabitation des Vieux et des Jeunes”.

Question sociologie, la répartition des habitants du quartier Vauban est la suivante: 25% d’ouvriers, d’employés et de fonctionnaires ; 55% de cadres supérieurs ; 10% de professions libérales. A ces chiffres, rappelons le, il convient d’ajouter 600 logements pour étudiants et demandeurs d’asile et 200 logements autogérés.

On y trouve également 10 % de parents célibataires, 65 % de foyers avec enfants et 25 % de foyers sans enfants.

Quelques chiffres :

Le site a donc une superficie de 38 hectares que la ville a acheté 20 millions d’Euros à l’Etat qui a payé 90 % des 10 millions d’euros nécessaires à la dépollution du site (décapage des terres sur 40 cm).
- 5000 habitants, 2000 logements,
- 2 garages collectifs de 460 places,
- la location d’une place de parking coûte 1500 euros à l’année,
- le terrain viabilisé est vendu entre 400 et 450 euros/m² pour un prix oscillant de 400 à 600 euros/m² à Freiburg.
- le volume financier total à engager par la municipalité pour l’ensemble des 3 tranches du projet Vauban est de 85 millions d’euros (achat de terrain, viabilisation, travaux, publicité, aides financières,…)
- le prix au m² des logements de promoteurs est 250 Eu/m² plus cher en moyenne
- 40 % des habitants sont locataires,
- 60 % des habitants sont propriétaires

Conclusion :

Le quartier Vauban constitue un nouveau quartier innovant offrant une qualité de vie exceptionnelle conciliant ambiance urbaine et vie familiale. Une diversité sociale, une diversité dans les couleurs, les matériaux, dans les volumétries qui produisent autant de variations architecturales dans un environnement réglementaire structuré : unité d’alignement, unification dans le traitement du sol, densification, maîtrise avec des objectifs environnementaux importants : gestion de l’eau, gestion de l’énergie, gestion des déchets, gestion de la mobilité, fait du quartier Vauban un exemple en direction des futures générations et des professionnels de l’aménagement et de la construction.


(1) RANSON I., Le nouveau quartier Vauban à Fribourg/Brsg, CEDIPELP (Centre de Documentation International pour le développement, les Libertés et la Paix), mai 1998.